خرید ملک یکی از مهمترین مسایلی است که هر خانواده‌ای با آن دست و پنجه نرم می‌کنند اما تعداد افراد کمی هستند که از تفاوت و قوانین اسناد ملکی و اوقافی آگاهی داشته باشند؛
نحوه تشخیص سند اوقافی چیست؟
خرید و فروش سند اوقافی با سند ملکی چه تفاوتی دارد؟
خرید ملک اوقافی به مصلحت هست یا خیر ؟
و بسیاری سوال دیگر که مطالعه این مقاله به یافتن جواب آنها کمک خواهد کرد.
درباره سند ملکی
اسناد ملکی اسنادی به اصطلاح شش دانگ هستند و به‌صورت تک جلد و یا چند جلد صادر می‌شوند.سند ملکی به عنوان شناسنامه ملک شناخته میشود؛
بنابراین نام مالک یا مالکان، مقدار سهم، شماره پلاک ثبتی، شماره قطعه ملک و تمام مشخصات لازم در آن قید میشود و در این مشخصات در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت و ضبط میشود.
اسناد ملکی به انواع مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند که در مطلب انواع اسناد ملکی به آن پرداختیم:
- سند ملکی مشاع
- سند ملکی شش دانگ
- سند ملکی تک برگ
- سند ملکی عرصه و اعیان
- سند ملکی تفکیکی
- سند ملکی وکالتی
- سند ملکی بنچاق
- سند ملکی منگوله‌دار
- سند ملکی رهنی
هر کدام از اسناد ملکی فوق دارای مسایل حقوقی مربوط به خود هستند و حدود مشخصی از مالکیت را مشخص می‌کنند.
درباره سند اوقافی
املاک اوقافی به املاکی می‌گویند که از طرف یک یا چند فرد خیر به نام سازمان اوقاف کشور شده است تا از آن در کارهای عام‌المنفعه استفاده شود.
منظور از املاک های اوقافی این نیست که ملک مورد نظر معارض داشته باشه یا اداره اوقاف روی یک ملک دست گذاشته باشد .
ملک اوقافی ملکی است که زمین ان متعلق به شخصی بوده که آن را وقف کرده و اداره اوقاف این زمین ها رو بصورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص دیگر واگذار نموده است و شخصی که املاک اوقافی را خریداری میکند میبایست سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند.
این مبلغ بسیار ناچیز است مثلا اقساط یا اجاره یک زمین اوقافی ٢٠٠ متری در غرب تهران سالیانه ٣٠٠ هزار تومان است.
پس از اینکه فرد خیر ملک خود را وقف کرد، اداره اوقاف آن ملک را در ازای پرداخت اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگر اجاره می‌دهد و درآمد آن را صرف امور خیریه میکند.
البته باید به این نکته اشاره کرد که پرداخت این اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!
این املاک هیچ گونه ایرادی ندارد ودقیقا مثل املاک شخصی هستند و حتی ساخت و ساز در آن منعی ندارد.
چه بسا برای افرادیکه از لحاظ مادی دچار مشکل هستند خرید املاک اوقافی یک حسن محسوب میشود چرا که ارزانتر از ملک های شخصی هستند.
یکی از چند دلیل ارزان بودن این املاک نسبت به املاک دیگر این است که بعضی از مردم مذهبی اعتقاد دارند نماز خواندن در این خانه ها حرام است و شاید صاحب اولیه زمین راضی نباشد .
اما گمان می رود این یک تفکر اشتباه است چراکه اداره اوقاف جزو مکان های مذهبی محسوب می شود و اگر گناهی هم وجود داشته باشد گردن مدیران اوقاف است.
تفاوت سند ملکی و سند اوقافی
در صورتی‌که یک ملک دارای سند اوقافی، اجاره، رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار تام داده نمی‌شود. به این معنی‌که مالک باید به مدت ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند.
پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، اداره اوقاف درباره اجاره مجدد آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت.
حتی اگر ملک اوقافی در طول ۹۹ سال چندین بار معامله شود، برای هر معامله و نقل و انتقال باید اجازه اداره اوقاف نیز در پرونده باشد.
ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفه است و در واقع خریدار چنین ملکی ، فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی در عرصه (زمین) آن را ندارد.
بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این‌گونه املاک را خرید و فروش کند.
ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه سند اوقافی نیز مبلغ قابل توجه‌ای نیست،
اما در هنگام نقل و انتقالات املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را طبق تعرفه به شهرداری پرداخت کند.
برای انجام هرگونه تعمیرات و تغییرات در املاک اوقافی نیز باید چندین مرحله به اداره اوقاف مراجعه و مجوزات لازم را از آن اداره دریافت کرد.
اسناد ملکی دارای حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی هستند و همچنین حدود املاک مجاور آن و دسترسی به خیابان در آن مشخص میشود
در اسناد اوقافی چنین حدود و مشخصاتی یا اصلاً نوشته نشده است و یا به صورت خیلی جزیی در سند قید میشود.
یکی دیگر از تفاوت‌های این دو اسناد این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و نقل و انتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک صورت می‌گیرد
در مقابل
سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم میشود و حتی به صورت دست‌نویس تحویل خریدار میشود و نقل و انتقالات این‌گونه املاک نیز با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان حج و اوقاف صورت می‌گیرد.
البته به این نکته توجه داشته باشید که صرف تنظیم سند اوقافی در اداره اوقاف کافی نمی‌باشد و باید حتماً استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شود.
همچنین برای بررسی وضعیت ملک از نظر اوقافی بودن یا نبودن می‌توانید به شهرداری منطقه مورد‌نظر یا اداره اوقاف همان منطقه مراجعه کنید.
1 دیدگاه در حال حاضر